Een woning in aanbouw kan als eigen woning worden aangemerkt als aannemelijk wordt gemaakt dat de woning in aanbouw uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende drie jaren als eigen woning wordt gebruikt. In de praktijk is niet altijd duidelijk wanneer sprake is van een woning in aanbouw. Jurisprudentie geeft aan dat begonnen moet zijn met bouwwerkzaamheden. De wetgever heeft echter een ruimer begrip voor ogen gehad.
Nieuwbouw, een woning in aanbouw of een leegstand pand in het algemeen
Daarom is wettelijk bepaald dat per 1 januari 2017 in ieder geval ook sprake is van een woning in aanbouw vanaf de periode die aanvangt zes maanden voorafgaande aan de feitelijke start van de bouwwerkzaamheden. De wet sluit overigens niet uit dat ook buiten de termijn van zes maanden sprake kan zijn van een woning in aanbouw. In dat geval zal de belastingplichtige aannemelijk moeten maken dat er voldoende concrete stappen zijn gezet voor het starten van bouwkundige werkzaamheden. De Belastingdienst vermeld op haar website de volgende regels:
Nieuwe woning staat leeg of nog in aanbouw
Hebt u een woning gekocht die nog leeg staat of nog in aanbouw is? Dan mag u de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten aftrekken, als u voldoet aan de voorwaarden. Tijdens de periode dat u niet voldoet aan de voorwaarden, is deze woning een box 3-bezitting en de schuld een box 3-schuld.
Voorwaarden
Onder de volgende voorwaarden mag u de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten aftrekken:
- Het is uw bedoeling om zelf in de nieuwe woning te gaan wonen.
- U bent in de woning gaan wonen in het jaar waarover u aangifte doet, of
- Het is redelijkerwijs te verwachten dat u in een van de daaropvolgende 3 jaren in de woning gaat wonen (de zogenoemde driejaarseis).
- Het gaat om een leegstaande woning, of
- Het gaat om een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning.
Wat houdt de driejaarseis in?
Verwacht u dat u in het kalenderjaar of in de 3 komende jaren in deze woning gaat wonen? En is deze verwachting reëel? Dan mag u voor deze woning de betaalde rente en kosten aftrekken. Op het moment dat deze verwachting niet meer reëel is, voldoet u niet meer aan de voorwaarden en mag u niet de betaalde rente en kosten aftrekken. Dit duurt tot het moment dat de verwachting weer reëel is dat u binnen de genoemde termijn in de woning gaat wonen.
Voorbeeld
U koopt op 9 maart 2016 een woning die u eerst wilt verbouwen. U gaat de verbouwing zelf uitvoeren. U verwacht dat u in 2020 klaar bent met de verbouwing en in de woning gaat wonen.
U gaat dus niet in de woning wonen in een van de 3 jaren volgend op de aankoop van de woning. Dat betekent dat u in de aangifte over 2016 de (hypotheek)rente en andere kosten niet kan aftrekken. U moet de waarde van de woning en de hoogte van de schuld opgeven in Box 3.
In 2017 wordt u voor een jaar uitgezonden door uw werkgever. Daarom kunt u niet eerder dan in 2021 in de woning gaan wonen. Dat betekent dat u ook in de aangifte over 2017 de (hypotheek)rente en andere kosten niet kunt aftrekken. U moet de waarde van de woning en de hoogte van de schuld opgeven in Box 3.
In 2018 kunt u de verbouwing weer oppakken. U hebt de reële verwachting dat u in 2021 in de woning kunt gaan wonen. Dat betekent dat u in de aangifte over 2018 de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten kunt aftrekken.
Leegstaande woning
We beschouwen uw woning ook als leegstaand als u met een tijdelijke bewoner de volgende afspraken hebt gemaakt:
- Hij zorgt ervoor dat de woning niet wordt gekraakt.
- Hij betaalt geen huur . Een beperkte bijdrage in de energiekosten is wel toegestaan.
- Hij zal de woning verlaten zodra u dat nodig vindt.
Woning in aanbouw of nieuwbouwwoning
Voldoet u aan de volgende voorwaarden? Dan beschouwen we uw woning als een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning:
- U hebt een koop- of aannemingsovereenkomst gesloten.
- U maakt aannemelijk dat u in deze woning gaat wonen in het jaar van het sluiten van de koop- of aanneemovereenkomst, of in een van de 3 daaropvolgende jaren.
Bouwterrein gekocht?
Hebt u een bouwterrein gekocht? En zijn de bouwwerkzaamheden gestart? Dan hebt u tot maximaal 6 maanden voor de datum van het begin van de werkzaamheden al een woning in aanbouw, tenzij die datum eerder is dan de aankoopdatum.
Zit er tussen de aankoop van het bouwterrein en het begin van de bouwwerkzaamheden meer dan 6 maanden? En bent u zelf van mening dat u in deze tijd toch al een woning in aanbouw hebt? Neem dan contact op met uw Belastingkantoor. U zult dan aannemelijk moeten maken dat u in deze woning gaat wonen in het jaar waarin u het bouwterrein hebt gekocht, of in een van de 3 daaropvolgende jaren.
Voorbeeld 1
U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 juli 2014 begint u met de bouwwerkzaamheden. U verwacht dat u op 1 december 2015 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 mei hebt u een woning in aanbouw.
Voorbeeld 2
U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 mei 2015 begint u met de bouwwerkzaamheden. In dit jaar doet u verder niks met het bouwterrein. U verwacht dat u op 1 mei 2017 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 december 2014 hebt u een woning in aanbouw.
Voorbeeld 3
U koopt op 1 mei 2014 een bouwterrein. Op 1 mei 2015 begint u met de bouwwerkzaamheden. Vanaf 1 mei 2014 bent u al wel bezig geweest met de voorbereidingen, zoals vergunningen aanvragen en offertes opvragen bij aannemers. U verwacht dat u op 1 mei 2017 in de woning gaat wonen. Vanaf 1 december 2014 hebt u een woning in aanbouw.
Aftrekbare kosten
Voor de nieuwe woning mag u de volgende kosten aftrekken:
- betaalde (hypotheek)rente
- eenmalige financieringskosten
- periodieke betalingen voor de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Hebt u al een eigen woning op het moment dat u de nieuwe woning koopt? Dan mag u van beide woningen de (hypotheek)rente en kosten aftrekken.
Eigenwoningforfait in uw aangifte inkomstenbelasting
Het eigenwoningforfait is € 0 tijdens de periode dat de woning in aanbouw is, of dat de nieuwe woning leeg staat.
- Verhuist u vanuit een andere eigen woning? Vul dan in uw aangifte voor beide woningen het eigenwoningforfait in voor de periode dat u in die woning woont.
- Is de nieuwe woning uw eerste (koop)woning? Vul dan in uw aangifte het eigenwoningforfait in voor de periode dat u in die woning woont
Nieuwe woning staat te koop
Zet u de nieuwe woning te koop voordat u er zelf gaat wonen? Dan blijft de woning gedurende 3 jaar na het jaar van aankoop een eigen woning als u voldoet aan de volgende 2 voorwaarden:
- U hebt de woning gekocht om er zelf in te gaan wonen.
- De nieuwe woning staat leeg en staat te koop.
Voldoet u aan de voorwaarden? Dan mag u de betaalde rente aftrekken in box 1.
Nieuwe woning wordt tijdelijk verhuurd
In de volgende gevallen beschouwen wij uw nieuwe woning niet als een eigen woning:
- U verhuurt de nieuwe woning nog tijdelijk aan de verkoper van de woning.
- U verhuurt de woning tijdelijk voordat u er zelf in gaat wonen.
U mag de betaalde (hypotheek)rente en andere kosten (weer) aftrekken:
- vanaf het moment dat de woning (weer) leeg staat, en
- als u voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden
Bron: Belastingdienst, Lindenhaege, 4 december 2017